L’immobilier, un véritable enjeu aux Cyclades !

Quelles îles des Cyclades ont enregistré le plus de ventes immobilières au cours des cinq dernières années ? La plupart des gens répondraient probablement Santorin et Mykonos, les deux destinations les plus prisées des visiteurs. Cependant, la réalité est quelque peu différente. Selon les chiffres du Cadastre hellénique, plus de 12 000 propriétés ont été vendues entre 2020 et aujourd’hui dans les Cyclades, principalement sur Paros et Tinos, tandis que le top cinq est complété par Santorin, Syros et Naxos.

Un nombre significatif de ventes immobilières, en rapport avec leur taille, a également eu lieu sur certaines des plus petites îles, comme Antiparos et Ano Koufonissi. Les données montrent les changements internes – souvent peu évidents – qui se produisent pendant cette période dans les Cyclades, des changements ayant un impact direct sur la préservation de l’apparence et de l’identité des îles.

Comme le Cadastre hellénique l’a précisé à Sefarad, le tableau présenté n’est pas entièrement exact, car il n’inclut pas les ventes dans des zones où les registres fonciers locaux n’ont pas encore été intégrés dans le cadastre régional plus large (comme Amorgos et Kythnos). De plus, les données excluent les ventes effectuées avant l’incorporation de l’île dans le cadastre. Enfin, Folegandros n’est pas du tout inclus, car l’enregistrement des terres n’a commencé que récemment. Les données sont complètes pour les autres îles.

Le classement

Globalement, au cours de la période examinée (janvier 2020 – juin 2024), la situation est la suivante :

• Paros occupe la première place, avec 2 172 ventes enregistrées. Chaque année, plus de 300 propriétés sont vendues sur l’île. En 2021 et 2022, le nombre dépassait 500. Cette année, d’ici fin juin, 422 propriétés avaient changé de mains, ce qui indique une dynamique continue.
• Tinos suit avec 2 127 ventes immobilières. Cela est intéressant car l’île n’a pas vraiment été mise en évidence comme un aimant immobilier. La plupart des propriétés ont été vendues en 2022 et 2023 (643 et 649 respectivement).
• Santorin est à la troisième place, avec 1 873 ventes. Les transactions juridiques suivent une tendance à la hausse continue depuis 2022, comme pour la plupart des îles.
• Syros suit avec 1 508 transactions. Comme dans le cas de Tinos, ces procédures semblent se dérouler discrètement, sans que cela ne signifie que le changement ne soit pas perceptible sur l’île.
• La liste des cinq premières est complétée par Naxos avec 1 355 ventes immobilières, suivie de près par Mykonos avec 1 302 transactions.

Quant aux plus petites îles, Antiparos se distingue avec 291 ventes (alors que Sikinos et Anafi, qui sont presque de la même taille, enregistrent respectivement 63 et 13 ventes). Ano Koufonissi, bien qu’étant la plus petite île habitée des Cyclades (5,7 km²), a enregistré 67 transactions au cours de la période mentionnée, tandis que Schinoussa a eu 46 ventes.

Changement de caractère

Comment ces développements affectent-ils les Cyclades ? Quels changements reflètent-ils ? Sefarad a recueilli l’opinion de trois personnes ayant participé activement au débat public sur l’avenir de la région ces dernières années : Eleni Maistrou, professeure émérite à l’École d’architecture de l’Université technique nationale d’Athènes et présidente du Conseil du patrimoine architectural de la Société hellénique pour l’environnement et le patrimoine culturel (ELLET), Yannis Spilanis, économiste et expert régional, professeur au Département de l’environnement de l’Université de l’Égée et directeur du Laboratoire de développement local et insulaire, et Anastasia Psalti, présidente de l’Association des ingénieurs de Tinos et secrétaire de la municipalité de Tinos.

« Il semble que l’intérêt des investisseurs s’est tourné vers Tinos et Syros, en raison de la forte augmentation de la valeur de l’immobilier sur Paros, Santorin et Mykonos », déclare Psalti. « Ce qui m’inquiète, c’est que ces investisseurs ne viennent pas à Tinos pour ce que l’île est, mais pour en faire ce qu’ils imaginent capable de leur rapporter de l’argent, sans lien avec le lieu. C’est quelque chose que nous constatons déjà tant au niveau de l’architecture que des tailles des bâtiments construits ces dernières années. En fait, les investisseurs achètent souvent de grandes parcelles en espérant les exploiter pour des investissements touristiques conséquents, en utilisant l’un des cadres d’urbanisme privilégiés créés à cet effet. »

Selon Spilanis, l’augmentation des ventes de propriétés dans les Cyclades est due à diverses causes. « L’accélération des ventes et transferts de terres dans les Cyclades, quelle que soit l’île et son niveau de développement, est principalement due à trois raisons : Premièrement, la transformation du tourisme en une activité immobilière due à l’énorme augmentation du capital cherchant à se légaliser et à l’idée que les bénéfices doivent être réalisés dès la première phase de l’‘investissement’ et non à moyen ou long terme, comme c’est le cas pour l’hôtellerie.

« Deuxièmement, dans l’effort de la population locale de maintenir un niveau de vie stable à court terme au milieu des crises et de la compression continue de leurs revenus, tant de leur travail que de leurs petites et moyennes entreprises. D’ailleurs, la croyance qui s’est installée au fil des ans selon laquelle les terres en dehors de la zone d’urbanisme – à savoir les champs – constituent des parcelles de terre utilisables a fortement contribué à cette dynamique.

« Enfin, il y a le manque d’intérêt, voire la contribution, des politiques publiques qui voient la croissance de l’industrie hôtelière (nous avons vu de nombreux rapports sur le nombre de Nord-Européens – parmi d’autres – cherchant des maisons pour passer leurs hivers en Grèce) et, à travers elle, la construction, comme les ‘moteurs de croissance économique’. Les politiques du Golden Visa, du visa de nomade et surtout la politique d’urbanisme, au lieu d’une stratégie à moyen ou long terme mettant en avant durablement l’identité des îles et renforçant leur attractivité en tant que lieux de vie permanente grâce à des investissements publics, sont déterminantes. »

Maistrou précise que les ventes sur Mykonos et Santorin diminuent, « ce qui est probablement un signe de saturation ou d’augmentations excessives des prix. En revanche, elles augmentent de manière alarmante à Tinos, Syros et Naxos ainsi que sur certaines des plus petites îles, comme les Petites Cyclades. »

« Cela prouve tout d’abord que les Cyclades sont prisées par le marché immobilier. Cela signifie que les terres et le logement sont devenus des marchandises avec une valeur boursière, vendues à un prix élevé tant qu’elles sont très demandées, avant de se déprécier lorsque l’intérêt diminue. »

Pertes de contrôle

Dans le même temps, explique Maistrou, le nombre significatif de ventes indique également un processus sérieux : le changement de propriété de l’île. « Les locaux, ceux qui viennent des îles et y vivent de manière permanente, sont progressivement en train de devenir une minorité. Cela a de nombreuses implications. D’une part, la perte de propriété entraîne une perte de contrôle. Ceux qui décident du destin de chaque île ne sont pas les petits propriétaires et résidents, qui élisent des maires pratiquement impuissants, mais les investisseurs, qui exercent une pression pour défendre leurs intérêts. De plus, les habitants et toutes les autres activités économiques préexistantes, comme l’agriculture et l’élevage, sont progressivement évincés. Nous avons l’exemple d’une femme de Paros qui avait construit une fromagerie et a ensuite été contrainte de partir parce qu’un hôtel a été construit près de chez elle. D’autre part, la réduction d’une population directement liée à un lieu affecte également la culture immatérielle. En d’autres termes, les Cyclades se transforment en un décor touristique, une version touristique d’elles-mêmes, telle que chaque entrepreneur la perçoit », ajoute-t-elle.

Maistrou estime qu’une attention particulière n’a pas été accordée à ce développement. « Le gouvernement ne prend pas de mesures pour stopper la domination absolue du tourisme, pour freiner la surconstruction et pour protéger le paysage. Le plan de zonage spécial pour le tourisme récemment soumis à consultation non seulement ne répond pas à la surcharge des îles, mais interdit – jusqu’à ce que l’urbanisme soit achevé – l’établissement d’autres activités à proximité des développements touristiques qui pourraient le ‘gêner’. À mon avis, une première étape devrait être l’interdiction universelle des grandes investissements touristiques (comme les investissements stratégiques et les complexes touristiques) dans les Cyclades, car ils se sont révélés mener à l’utilisation de vastes zones qui, selon la législation actuelle, resteraient soit non bâties, soit ne pourraient être divisées. Cependant, les maires des Cyclades ont aussi une responsabilité, et, à mon avis, ils doivent s’organiser et transmettre un message unique à l’État, qui refuse pour l’instant de les écouter. »