83 % des Russes immobilisés : pourquoi le rêve de propriété est inaccessible pour la majorité ?

En Russie, un nouveau critère de fracture sociale émerge : l’accès à l’emprunt immobilier. La population se divise désormais entre ceux capables d’obtenir un crédit immobilier et la grande majorité des citoyens.

Selon des données officielles, la majorité des Russes, soit environ 83%, se retrouve exclue du marché hypothécaire. Plus de 80% des citoyens gagnent en effet moins de 100 000 roubles par mois, rapportent des sources telles que le média ‘Izvestia’.

Avec les taux d’intérêt et les prix actuels, le paiement mensuel pour un appartement de 40 m² peut atteindre 60 000 roubles. Les exigences des banques stipulent que la charge de la dette ne doit pas dépasser la moitié du revenu, ce qui signifie qu’un emprunteur doit gagner bien plus que 100 000 roubles pour envisager une telle opération.

Par ailleurs, même avec un salaire de 100 000 roubles, l’apport initial requis s’élève en moyenne à 43% du prix de l’appartement, ce qui nécessite environ dix ans d’épargne à un rythme moyen. Ainsi, le marché immobilier se transforme en un outil réservé à une clientèle aisée, voire riche.

Les promoteurs immobiliers survivent grâce à des soutiens gouvernementaux, tels que des plans de paiement étalés et des programmes de subvention. Heureusement, la construction de logements de type studio a été limitée par la législation en vigueur.

Un resserrement des conditions d’accès à l’emprunt immobilier a écarté la majorité des Russes du marché, selon les observations d’Andrei Kreer, un courtier en hypothèques.

Kreer note que, face aux taux et aux prix actuels, seulement un petit groupe de consommateurs peut encore s’offrir ce type de crédit. La plupart des 83% de Russes ayant des revenus inférieurs à 100 000 roubles sont donc exclus.

Cependant, il reste des consommateurs qui ont accès à des crédits. Ceux-ci comprennent principalement des spécialistes à revenu élevé, des habitants de grandes villes, ainsi que des participants à des programmes de subvention gouvernementale.

Kreer souligne que toute amélioration des conditions d’emprunt nécessitera une stabilisation de l’inflation, une baisse des taux d’intérêt, et une extension des programmes de subvention. Malheureusement, un retour à des conditions d’accès à l’hypothèque d’ici 2027 semble irréaliste.

Pour Kreer, le marché immobilier se trouve désormais dans une situation de “niche”, où seules des catégories spécifiques de clients, qu’ils soient riches ou bénéficiant d’aides, peuvent procéder à des transactions.

Malgré cela, certains continuent à profiter de l’emprunt immobilier, selon Igor Rastorguev, analyste principal chez AMarkets. Il note que ceux-ci sont souvent des personnes à revenu élevé ou des vendeurs d’appartements cherchant à en acheter d’autres.

Les autres acheteurs se tournent vers les programmes de subventions, qui représentent actuellement plus de 80% du marché hypothécaire.

Les catégories telles que l’hypothèque familiale à 6% ou les subventions pour les professionnels de l’IT sont principalement tirées par ceux qui stimulent le marché immobilier primaire.

Toutefois, Rastorguev ne partage pas l’intégralité du pessimisme de Kreer et pense que des assouplissements des conditions pourraient survenir vers la fin de l’année.

La Banque centrale pourrait réduire les taux clés à 12-13%, ce qui pourrait abaisser les taux hypothécaires à 14-15%, offrant ainsi des conditions d’achats plus acceptables. Malgré cela, le chemin vers des taux d’intérêt confortables de 10% semble encore lointain.

Les développeurs immobiliers s’en sortent en partie grâce à des aides d’État, bien que des retards dans les projets soient à prévoir. Cependant, une vague de faillites massives n’est pas anticipée ; seuls les acteurs les plus faibles sont destinés à quitter le marché.