La concurrence est vive pour déterminer quel immeuble de grande hauteur sur la rive sud de la Tamise est le plus disgracieux. Cependant, tous partagent un sentiment d’abandon sur un tronçon de un mile et demi allant de Vauxhall Cross à Battersea Power Station.
Des centaines d’appartements luxueux restent vides, tandis que d’autres languissent sur le marché depuis des années, avec des visites de moins en moins fréquentes.
Pendant ce temps, ce programme de rénovation de plusieurs milliards de livres – juste en face des maisons à crépi de Pimlico – avait été salué en 2012 comme le « Dubaï sur la Tamise » lorsque les grues sont entrées en scène et que les agents immobiliers l’ont vu d’un bon œil.
Par la suite, la nouvelle ambassade américaine a été construite dans la région pour un coût de 730 millions de livres, une nouvelle station de métro a ouvert, et nous étions tous censés croire que Nine Elms était l’un des endroits les plus désirables pour vivre en Grande-Bretagne.
Aujourd’hui, la désespérance s’installe, tout comme dans le reste du pays. Une voix résignée parmi les agents immobiliers témoigne : « Franchement, plus personne ne veut acheter un appartement. »
Peu importe où l’on regarde, la situation est similaire. Les acheteurs se détournent des appartements d’une ou deux chambres, surtout ceux dans de nouveaux immeubles. Les conséquences pour l’économie risquent d’être profondes.
Si la première marche de l’échelle immobilière est rompue, cela signifie une stagnation générale. Moins d’argent circulera pour le mobilier, les appareils de cuisine et les frais de déménagement.
En effet, les prix sont en chute libre, notamment à Londres, où certains propriétaires rapportent des pertes allant jusqu’à 34 % sur des biens achetés six ans auparavant.
Un exemple frappant est l’achat par une famille saoudienne d’un appartement de deux chambres à Damac Tower, près de l’ambassade américaine, pour 1,6 million de livres, soit plus que l’année précédente. Le prix d’achat officiel de cet appartement est de 800 000 livres, mais l’agence Foxtons a indiqué que les vendeurs accepteraient une offre encore plus basse.
Cette tendance est constatée dans tout le pays, en particulier pour les appartements dans de nouveaux immeubles. La mauvaise qualité de construction, les craintes liées à l’isolation, des charges de service exorbitantes et le fardeau fiscal du droit de timbre ne sont que quelques raisons pour lesquelles ces appartements restent vides ou sont occupés par des personnes désespérées de vendre, parfois à perte.
« Chaque jour, je suis assailli par des agents immobiliers me disant que les prix des appartements ont été considérablement réduits », déclare Charlie Parkin, agent d’achat spécialisé à Londres. Selon lui, de nombreux facteurs découragent les acheteurs et le climat économique et politique instable n’arrange rien.
Il ajoute que la valeur des appartements dits « d’entrée de gamme » dans certaines zones de Fulham est aujourd’hui inférieure à celle d’il y a dix ans, selon l’Office des statistiques nationales. En effet, un appartement à Fulham pouvait se vendre 450 000 livres en 2016 alors qu’il vaut 443 600 livres aujourd’hui.
La tendance est marquée par une chute de la valeur des appartements, avec une hausse des prix de maisons atteignant presque 40 % durant la même période. Au cours des neuf dernières années, la hausse des prix des appartements a été limitée à seulement 11 %.
La situation est particulièrement préoccupante pour ceux qui ont acquis un appartement neuf. L’année dernière, deux propriétaires de nouveaux appartements sur cinq (achetés au cours des vingt dernières années) ont vendu à perte, selon une étude de l’agence immobilière Hamptons.
Dans l’arrondissement d’Hammersmith et Fulham, deux tiers des ventes d’appartements neufs en 2025 ont été réalisées à perte. La situation est similaire pour la revente d’anciennes propriétés, connues dans le jargon comme des appartements « de seconde main ». Près d’un acheteur sur cinq ayant acquis une propriété ancienne au cours des vingt dernières années a vendu à perte.
Plus largement, les prix des appartements ont chuté de 18 % d’une année sur l’autre dans la City de Londres, et de 16 % à Westminster.
Les chiffres de Nationwide montrent une tendance similaire, avec une baisse de 0,9 % de la valeur des appartements au cours de l’année écoulée. Cela contraste avec les hausses des maisons, qui ont augmenté de 2,4 % en moyenne. Pourtant, les hausses d’impôts du gouvernement travailliste et l’incertitude économique générale ont joué un rôle significatif.
Mais d’autres facteurs contribuent également à cette tendance. Les charges de service sur les appartements neufs ont augmenté jusqu’à 40 % ces cinq dernières années, en partie en raison de la hausse des coûts de l’énergie provoquée par, entre autres, la guerre en Ukraine.
D’ailleurs, bon nombre des acquéreurs étrangers, qui ne sont pas embêtés par ces charges auparavant, ont quitté le pays afin d’éviter des taxes punitives introduites par le gouvernement, investissant ainsi leur capital ailleurs.
Les acheteurs sont également méfiants quant aux loyers des appartements en droit de bail, et il faudra du temps pour que le projet de loi de réforme du droit de propriété commun et du droit de bail du gouvernement avance à travers le Parlement.
Ce projet de loi vise à rendre la gestion collective des appartements obligatoire pour les nouvelles constructions, à interdire la construction de nouveaux appartements en droit de bail et à plafonner les loyers à 250 livres par an.
« Cela aidera, mais cela ne résoudra pas le problème du jour au lendemain », explique Neal Hudson, analyste du marché du logement.
Il fait remarquer : « Les gens réalisent que beaucoup de ces nouveaux immeubles ne sont pas construits pour durer, et que l’on vous demande d’acheter un actif qui se déprécie. »
Même dans le secteur haut de gamme, la situation est préoccupante. Les résidents de One Hyde Park, considéré comme le plus cher du pays, ont récemment remporté un procès de 35 millions de livres contre l’entrepreneur qui a construit leurs logements, Laing O’Rourke.
La Haute Cour a ordonné à la société de construction de réparer des canalisations défectueuses découvertes trois ans après l’achèvement du projet.
De plus, la question de l’isolation imposée par l’incendie tragique de la tour Grenfell en 2017, qui a coûté la vie à 72 personnes, a contribué à une érosion de la confiance envers ces immeubles.
« Nous observons encore les retombées de la pandémie, lorsque de nombreux propriétaires d’appartements ont cherché plus d’espace à l’extérieur des villes », explique M. Parkin. « Les appartements ont alors perdu de leur attrait. »
L’augmentation des taux d’intérêt et des coûts des prêts hypothécaires est un autre facteur à prendre en compte. Après un minimum historique de 0.1 % en mars 2020, les taux ont atteint un pic de 5.25 % en 2023. Bien que le taux d’intérêt soit désormais descendu à 3.75 %, le coût de la vie a énormément augmenté au cours des cinq dernières années.
« Ce ne sont pas seulement les investisseurs qui s’aperçoivent des coûts élevés associés à la possession d’un appartement », précise M. Hudson. « Même si votre loyer est acceptable, il y a également les charges de service, l’assurance des bâtiments et les fonds d’entretien. »
« Les réformes gouvernementales aideront à rendre ces coûts plus transparents et équitables, mais ils existeront toujours, que votre appartement soit en droit de bail ou en propriété commune. »
Il se peut également que certains primo-accédants choisissent de se détourner des appartements, proposant d’épargner pour atteindre la seconde marche de l’échelle, évitant ainsi deux paiements distincts de droit de timbre.
Cependant, avec des loyers à des niveaux record, il semble difficile d’imaginer que de jeunes couples puissent suffisamment épargner pour réunir le dépôt nécessaire pour acheter une maison plutôt qu’un appartement.
Pour les primo-accédants, la baisse des prix des appartements représente bien une opportunité. Des affaires sont à réaliser. Mais si, après quelques années, la vente d’un appartement devient précieuse, les acheteurs potentiels seront hésitants.
L’échelle immobilière a déjà subi des tempêtes, mais il y a un véritable risque qu’elle soit bientôt rompue. Et réparer cette situation prendra des décennies.
Depuis des années, les promoteurs ont été autorisés à construire des immeubles de piètre qualité, profitant du besoin accru de logements et s’enrichissant sur le dos des acheteurs. Si le temps est peut-être compté pour ces bâtisseurs peu scrupuleux, il n’y a aucun signe d’assistance pour les propriétaires d’appartements, désormais piégés dans des biens qui perdent de leur valeur.
Bon à Savoir
- La reprise économique après la pandémie joue un rôle clé dans le marché immobilier actuel.
- Les tendances en matière de construction sont de plus en plus surveillées pour garantir la durabilité des bâtiments.
- Des réformes législatives concernant les pratiques de bail et de propriété pourraient modifier le paysage immobilier dans les années à venir.
- Les charges de copropriété sont devenues un sujet de préoccupation pour de nombreux investisseurs et propriétaires.
À une époque où la confiance dans le marché immobilier est en berne, il est essentiel de se poser la question : quelles leçons tirerons-nous des échecs passés ? La construction de logements doit-elle impérativement aller de pair avec des normes de qualité strictes et une appropriation responsable des ressources ? Ce sont des questions qui pourraient façonner l’avenir de l’habitat autant que la structure même de la société.