En 2025, le marché hypothécaire a connu une contraction, bien que la première résidence demeure le principal moteur. Les analystes anticipent une stagnation du marché d’ici 2026, tandis que les acteurs espèrent un accroissement des prêts hypothécaires traditionnels, encouragés par la baisse des taux directeurs.
Selon les analystes de « Digital Broker », le volume annuel des prêts hypothécaires pour 2025 est estimé à 4,1 trillions de roubles, soit une baisse de 15 % par rapport à 2024. Les taux d’intérêt élevés, la montée des prix de l’immobilier et la baisse du pouvoir d’achat sont cités comme principales raisons, explique Natalia Pyryeva, responsable du département d’analyse de « Digital Broker ».
Malgré le déclin du marché, le montant moyen des emprunts a augmenté de 15 %, atteignant 4,57 millions de roubles. La durée moyenne des crédits a également progressé, s’élevant à 22 ans et 10 mois. Cela met en évidence un besoin constant d’amélioration des conditions de logement, illustrant une détérioration de la situation financière des emprunteurs, conclut Natalia Pyryeva.
La famille demeure le pilier de ce marché, comme le souligne Anna Limbakh, responsable de crédit hypothécaire chez « Glavstroy Saint-Pétersbourg ». « Les programmes de marché restent inaccessibles pour la majorité des acheteurs, la moyenne des taux restant autour de 20 % ».
Au début de l’année, il existait des restrictions sur les prêts familiaux. De grandes banques exigeaient un acompte de 30 %, limitant les acceptations essentiellement à ceux achetant dans des complexes immobiliers financés par ces mêmes banques, ce qui freinait la demande. La situation a changé dans la seconde moitié de 2025 avec une politique de crédit plus flexible de la part de banques clés.
Le climat médiatique autour de l’hypothèque familiale a également influencé l’intérêt. Les discussions sur des durcissements possibles des conditions ont, plutôt que de décourager, stimulé la demande, observe Anna Limbakh.
Selon Lilia Alexashina, responsable du secteur hypothécaire de « Lider Group », c’est à l’automne que l’on a constaté un essor notable des volumes d’hypothèques, le pic de la demande étant atteint en novembre et décembre.
En décembre, la demande a connu une forte hausse, soutenue par des changements des conditions d’hypothèque familiale pour l’année suivante. Les acheteurs souhaitent sécuriser les conditions actuelles sans retarder leurs projets d’achat, ajoute Anna Limbakh.
Un autre phénomène observé par Angelika Alshaeva, directrice commerciale de « KVS », est l’augmentation des achats en paiement intégral, représentant environ 10 % du volume total de ventes. Ce changement est attribué à la baisse des taux d’intérêt et à la diminution des revenus d’épargne, poussant les gens à investir davantage dans l’immobilier.
Sur le marché secondaire, les taux restent élevés, bien que des emprunteurs continuent de souscrire des hypothèques, généralement pour des montants modestes entre un et trois millions de roubles pour combler un manque de financement.
Pour 2026, Natalia Pyryeva prévoit un ralentissement du marché immobilier et des prêts hypothécaires en raison des taux élevés et d’une nécessité de contrôle strict par la Banque de Russie sur la qualité des portefeuilles de prêts. Le volume des prêts hypothécaires pourrait se stabiliser entre 4-4,5 trillions de roubles.
Roustam Azizov, directeur des ventes hypothécaires chez « A101 », partage un avis prudent sur les prévisions du marché pour 2026.
La part des prêts familiaux pourrait diminuer en raison du durcissement des conditions d’accès. « Nous prévoyons que le taux directeur continuera de baisser, ce qui pourrait raviver les prêts hypothécaires traditionnels et favoriser des collaborations entre banques et promoteurs », suggère Angelika Alshaeva.
Néanmoins, nul besoin d’attendre un retour massif des prêts hypothécaires de marché dans la première moitié de l’année, car cela nécessite un taux directeur réduit à 10-12 %, ce qui n’est pas anticipé avant la fin de 2026, selon Roustam Azizov. De nouvelles initiatives, comme des emprunts pour les participants à des opérations spéciales, pourraient représenter une bouffée d’oxygène.
Anna Limbakh mentionne que l’inflation influencera également le marché hypothécaire. À terme, une baisse des taux pourrait aider à satisfaire une demande accumulée, survenue après l’annulation des prêts subventionnés en 2024. Elle conclut en indiquant que l’intérêt croissant pour l’immobilier, combiné à l’augmentation de la TVA et des coûts de construction, provoquera une hausse continue des prix.
Bon à Savoir
- La prolongation des programmes hypothécaires familiaux jusqu’en 2026 avec des modalités révisées.
- Les montants maximaux pour le programme familial demeurent à 12 millions de roubles dans certaines régions.
- Les prêts IT sont prolongés jusqu’en 2030, bien que soumis à des restrictions géographiques.
- Les programmes d’hypothèque de la région Arctique et extrême-orientale offrent des taux d’intérêt très bas.
- Les hypothèques rurales restent en vigueur à un taux d’intérêt de 3 % pour les zones densément peuplées.
La dynamique du marché hypothécaire soulève des interrogations sur l’évolution économique et les possibles adaptations que les acteurs du secteur devront envisager. La réflexion sur ce sujet nous amène à questionner notre conception de l’accès au logement et les mécanismes économiques sous-jacents qui régissent notre société.